다주택자의 경우, 중과세율 적용 여부에 따라 세금차이가 많이 나게 됩니다.
조금의 차이가 큰 세금 차이가 나는만큼, 중과세율에 대해서 확인해보고 가세요!!
4년간의 유예가 끝났습니다. 중과세율·공제 배제·주택 수 산정까지 실제 사례로 쉽게 풀어드립니다
- 중과 유예란 무엇이었나 — 4년의 역사
- 중과세율 부활 — 2주택 +20%p, 3주택 +30%p
- 장기보유특별공제 배제 — 세부담이 2배 넘게 뛰는 이유
- 분양권·입주권도 주택 수에 포함
- 나는 중과 대상일까? — 예외 요건 확인
- 지금 바로 해야 할 것들
중과 유예란 무엇이었나 — 4년의 역사
원래 다주택자는 조정대상지역 내 주택을 팔 때 기본세율에 더해 추가 세율(중과세율)을 내야 합니다. 그런데 2022년 5월 윤석열 정부 출범 이후, 부동산 시장 안정화를 명목으로 이 중과 적용을 한시적으로 미뤄왔습니다. 이것이 바로 중과 유예입니다.
이재명 정부는 2026년 초 이 유예를 더 이상 연장하지 않겠다는 방침을 확정했고, 2026년 5월 9일을 마지막으로 유예가 종료됐습니다. 5월 10일 이후 잔금을 치르는 다주택자부터 중과세율이 그대로 적용됩니다.
계약서 날짜가 5월 9일 이전이어도 잔금을 5월 10일 이후에 받으면 중과가 적용됩니다.
1 중과세율 부활 — 2주택 +20%p, 3주택 +30%p
2026년 5월 10일부터 조정대상지역 내 주택을 파는 다주택자에게는 기본세율 위에 추가 세율이 얹힙니다.
| 구분 | 기본세율 | 추가 중과세율 | 합산 최고세율 | 지방세 포함 |
|---|---|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 6~45% | 없음 | 45% | 49.5% |
| 1세대 2주택 | 6~45% | +20%p | 65% | 71.5% |
| 1세대 3주택 이상 | 6~45% | +30%p | 75% | 82.5% |
5월 10일부터 부활
최고 실효세율 82.5%
② 양도일(잔금일) 현재 1세대가 2주택 이상을 보유하고 있을 것
③ 2026년 5월 10일 이후 잔금 청산할 것
2 장기보유특별공제 배제 — 세금이 2배 넘게 뛰는 진짜 이유
많은 분들이 "세율이 20~30% 올라가는 거잖아요"라고 생각하는데, 실제 세부담이 그 이상으로 폭등하는 데는 이유가 있습니다. 바로 장기보유특별공제가 완전히 사라지기 때문입니다.
장기보유특별공제란?
주택을 오래 보유할수록 양도차익에서 일정 비율을 공제해 주는 제도입니다. 일반 주택의 경우 보유 기간에 따라 최대 30%까지 공제가 가능합니다. 그런데 중과세율 적용 대상이 되면 이 공제가 단 1원도 인정되지 않습니다.
| 보유 기간 | 일반(1주택·비중과) | 중과 대상(다주택) |
|---|---|---|
| 3년 이상 | 6% | 0% |
| 5년 이상 | 10% | 0% |
| 10년 이상 | 20% | 0% |
| 15년 이상 | 30% | 0% |
실제 세금 비교 — 양도차익 5억 원, 15년 보유 2주택자
3 분양권·입주권도 주택 수에 포함
중과 적용 여부를 판단할 때 '주택 수'를 어떻게 셀지가 핵심입니다. 실제로 살고 있는 아파트만 주택이 아닙니다.
흔히 발생하는 오해 사례
4 나는 중과 대상일까? — 예외 요건 확인
다주택자라도 아래 요건에 해당하면 중과세율 적용 없이 기본세율로 양도할 수 있습니다.
- 상속주택 — 상속 개시일로부터 5년 이내 양도하는 경우, 해당 주택은 주택 수 산정에서 제외
- 일시적 2주택 — 이사 목적으로 신규 주택을 취득한 뒤, 일정 기간(원칙 3년) 이내에 기존 주택을 양도하는 경우
- 등록 장기임대주택 — 지방자치단체와 세무서에 임대 등록을 완료한 장기임대주택(요건 엄격)
- 수도권 외 저가주택 — 수도권·광역시·세종시 외 지역의 공시가격 3억 원 이하 주택은 주택 수에서 제외 가능
- 동거봉양 합가 2주택 — 부모 봉양을 위해 세대를 합친 경우, 합가 후 10년 이내 양도
- 혼인으로 인한 2주택 — 각각 1주택을 보유한 남녀가 혼인해 2주택이 된 경우, 혼인 후 5년 이내 양도
5 지금 바로 해야 할 것들
파악
해당 여부
확정
· 증여는 양도세 대신 증여세 + 취득세(최대 12%)가 발생하므로 단순 비교는 금물입니다.
· 보유 주택이 있는 지역의 조정대상지역 지정 해제 여부를 주기적으로 확인하세요.
- 2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과 유예 완전 종료
- 2주택자 +20%p, 3주택 이상 +30%p 추가 세율 적용
- 중과 적용 시 장기보유특별공제 0% — 세부담 2배 이상 증가
- 분양권·조합원입주권도 주택 수 포함 — 생각보다 많이 해당
- 상속, 일시적 2주택, 등록임대 등 예외 요건 사전 확인 필수
- 잔금일 기준 판단 — 계약일 아님에 주의
'투자 세금(부동산, 주식)' 카테고리의 다른 글
| 임대사업자 등록 의무기간 몇 년? — 핵심 정보, 임대 의무기간, 확인할 3가지 (0) | 2026.06.18 |
|---|---|
| 금융소득 2천만원 넘으면 세금 얼마나 늘어날까? - 금융소득 종합과세, 초과시 세금, 건강보험료 추가 부과, 절세 전략 (0) | 2026.06.18 |
| 2026 증권거래세 오른다 - 코스피·비상장 세율, 신고 기한 (0) | 2026.06.11 |
| 해외주식 손실이어도 신고해야 할까? — 신고의무 기준, 손익통산 (0) | 2026.06.11 |
| 집 2채인데 양도세 안 낼 수 있을까? - 일시적 2주택자, 양도세 비과세 요건 (0) | 2026.06.08 |
